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Q: 有關區分所有權人會議決議,於條例修正後,其修正前所定之規約引述本條例條文因修正變更條次及內容,應如何適用?

  A:

按規約內容引用條例修正前之條文,即以當時條文之內容作為規約之內容,該規約約定條文於未經區分所有權人會議決議修正前,仍具一定效力,惟為免規約引用條文與條例現行條文不合致,仍應由區分所有權人探求該規約原約定意旨,如有配合條例現行條文修正規約相關文字之必要,並請儘速依程序修正。


相關連結: http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php?option=com_content&view=article&id=4&Itemid=5#a5


 

 
Q: 我居住的大樓完工多年,但是有些住戶空置著沒有搬來住,也不繳交管理費,要如何處理?

  A:

答:「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。」公寓大廈管理條例第十條第二項之規定。所謂管理費就條文詞義之範圍,係包含共用部分、約定共用部分之管理、維護費用及必要之修繕費用。分擔方式有三種,其一,公共基金支付。其二,規約或區分所有權人會議定之。其三,按各區分所有權人共有之應有部分比例分擔。由此可知,公寓大廈未設置公共基金,亦未訂定規約或召開區分所有權人會議時,則必須採行第三種方式分擔管理費。初不問區分所有權人有否搬入進住甚或建商尚未出售之餘屋自應按其共有之應有比例分擔管理費。其欠繳費用已逾二期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,依第二十一條之規定,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。


相關連結: http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php?option=com_content&view=article&id=4&Itemid=5#a3


 

 
Q: 大樓住戶常常在夜間產生噪音,如何處理?

  A:

<相關法律條文>

公寓大廈管理條例第十六條第一項之規定「住戶不得住意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。」按住戶在夜間敲打樑柱及牆壁造成噪音,影響居住安寧,自可依據噪音防治或相關法規取締處罰。本項禁止之規定,在授予管理負責人或管理委員會出面制止處理之依憑,同時作為勸阻無效時,在改善居住品質而言,當有幫助。得依本條例第四十七條規定處罰。

<類似案例>

北縣土城黃姓退休女老師養的狗「小紅」常狂吠,吵得鄰居受不了,員警依社秩法裁罰2000元;但黃女不服,向法院聲明異議,但被法官駁回。

video.udn.com/video/Item/ItemPage.do

    

資料來源 : 營建署全球資訊網

                  聯合新聞網 


相關連結:


  


 

 
Q: 大樓外牆常有住戶架設廣告看版,如有危險之虞,或妨礙觀瞻,有什麼辦法可以改善?

  A:

 

問:大樓外牆常有住戶架設廣告看版,如有危險之虞,或妨礙觀瞻,有什麼辦法可以改善?

 

答:「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」為公寓大廈管理條例第八條第一項之規定。按外牆或樓頂平台無論納入專有部分範圍,抑劃歸公寓大廈共同部分,可經約定為特定區分所有權人使用。惟因上開部分係公寓大廈之外圍,為維護建築物整體觀瞻,故再明文限制其使用。另從外牆之設置目的及通常使用方法而論,外牆係建築物外圍的牆壁其設置目的在區劃建築物內外,具防阻風雨作用,而不在設置廣告物之用。同時區分所有權人亦無經常使用外牆面之必要;故設置廣告物應認係外牆之特別用法,應依法令規定並經區分所有權人會議之決議,始得為之。「住戶違反前項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,報請主管機關依第四十九條第一項規定處理,該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者,得由管理負責人或管理委員會回復原狀,其費用由該住戶負擔。」同條第二項之規定。


相關連結: http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php?option=com_content&view=article&id=4&Itemid=5#a6


 

 
Q: 區權會決議之規約,比法令標準更嚴格,是否牴觸無效?

  A:

<相關法律條文>

  依公寓大廈管理條例第二十三條及第二十四條規定,公寓大廈全體區分所有權人基於公寓大廈區分所有權人間共同利益固得透過區分所有權人會議決議之規約訂定方式,訂定有關公寓大廈專有部分之使用或處分(參照最高法院三十年上字第一二一號判例意旨)。惟查「權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。」

  民法第一百四十八條第一項定有明文;復查都市計畫地區或區域計畫地區內各使用分區之劃定及使用管制,係為考量該地區人民之公共利益所為之規劃(都市計畫法第三條、第三十二條、區域計畫法第三條及第十五條規定意旨),對各該土地所有權人而言,其依都市計畫法、區域計畫法及建築法等相關規定之容許條件下建築使用土地及建築改良物,固為法律賦予之權利,就考量該地區人民之公共利益而言,亦係以公法對於該土地所有權人所予以之限制。

  復查「權利之行使,是否以損害他人為主要目的,應就權利人因權利行使所能取之利益,與他人及國家社會因其權利行使所受之損失,比較衡量以定。倘其權利之行使,自己所得利益極少而他人及國家所受之損失甚大者,非不得視為以損害他人為主要目的。」為最高法院七十一年臺上字第七三七號判例意旨所揭示:是以,公寓大廈規約,係屬私權契約之一種,其內容自不得採較都市計畫法、區域計畫法或建築法令所容許條件更嚴格之標準,但其約定內容所涉私人利益大於公共利益者,基於契約自治原則,尚無不可。


相關連結: http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php?option=com_content&view=article&id=4&Itemid=5


 

 
Q: 我的鄰居在梯間堆放雜物,怎麼辦?

  A:

Q.住戶在公共樓梯間,堆放雜物,甚至封閉樓梯的安全門,不讓人進出,萬一發生火災,後果不堪設想,如何得以維持公共之安全?

答:按「住戶不得於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用,或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入。」公寓大廈管理條例第十六條第二項已有規定。住戶違反規定時,「管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理,經制止而不遵從者,得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。」同條第五項已有規定。
又「違反第十六條第二項之規定者,由直轄市、縣(市)主管機關處新台幣四萬元以上二十萬以下罰鍰。」為第四十九條第一項第四款之規定。另同條第二項又規定,「有供營業使用事實之住戶有違反第十六條第二項行為,因而致人於死者,處一年以上七年以下有期徒刑,得併科新台幣一百萬元以上五百萬元以下罰金;致重傷者,處六月以上五年以下有期徒刑,得併科新台幣五十萬元以上二百五十萬元以下罰金。」
至對於屢勸不改或續犯者,第二十二條規定得「由管理負責人或管理委員會促請其改善,於三個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離。前項之住戶如為區分所有權人時,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分;於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。」


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Q: 公寓大廈結構體內之水管管線因破裂而漏水,由何人支付修繕費用。

  A: 本題首應判斷者係上開水管管線破裂處究屬專有部分、約定專用部分或共用部分或約定共用部分或共同壁、樓地板,始得決定何人有修繕之義務。按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護,由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。公寓大廈管理條例第十條定有明文。故如果上開水管管線破裂處係在共用部分、約定共用部分,且破裂原因不可歸責於區分所有權人時,參諸公寓大廈管理條例第十條規定,自屬管理負責人或管理委員會始有修繕義務,故管理負責人或管理委員會修繕完畢後,該修理水管之費用應由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但如果區分所有權人會議或規約就共用部分、約定共用部分之管理、維護費用,另有規定負擔方式時,則依區分所有權人會議或規約之規定辦理。
相關連結: http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php?option=com_content&view=article&id=4&Itemid=5#a5


 

 
Q: 於大廈內經營餐飲、瓦斯、電焊行業,或有堆置桶裝瓦斯,燒焊乙炔等危險物品,如何才得以維護住戶之安全。

  A: 答:公寓大廈管理條例第十七條:「住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者,應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險,其因此增加其他住戶投保火災保險之保險費者,並應就其差額負補償擔任。其投保、補償辦法及保險費率由中央主管機關會同財政部另定之。前項投保公共意外責任保險,經催告於七日內仍未辦理者,管理負責人或管理委員會應代為投保;其保險費、差額補償費及其他費用,由該住戶負擔」。由於近年來全國各地陸續發生多起嚴重的火災事故,事後往往因為業者本身資產不足且未投保公共意外責任保險,致受難者家屬求告無門,為解決此一問題,本條文及明定區分所有權人強制保險義務與差額補償責任。
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Q: 大樓內建商未售出之停車位,可否租予大樓外之人使用

  A:

答:依公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第四條第一項規定「區分所有權人除法律另有限制外,對其專有部分,得自由使用、收益、處分,並排除他人干涉。」,第十五條第一項規定「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更。」。
來函所述情事,觀諸前揭條例規定,因建商亦屬區分所有權人,如將其所有未出售之停車位出租他人,似無不妥或違法之處。


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Q: 公寓大廈中那些地方不能占為己有專用之?

  A:

   公寓大廈管理條例第七條規定:「下列各款,不得為約定專用部分:
     1.公寓大廈本身所占之地面。
     2.連通數個專有部分之走廊或樓梯,及其通往室外之通路或門廳,社區內各巷道、

        防火巷弄。
     3.公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁,樓地板及屋頂之構造。
     4.約定專用有違法令使用限制之規定者。
     5.其他有固定使用方法,並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。」 
        該限制之目的在於因應實際使用需要,明定應為共用部分而不得為約定專用部分

        者,以確保區分所有權人權益。例如,公寓大廈的一樓住戶王先生因為想要做個

        小本生意,經與全體住戶約定讓他在公寓大廈通往室外之庭院出入口擺置麵攤,

        經營賣麵生意,此約定有違公寓大廈管理條例第七條第二款之規定,王先生縱使

        事先與其他住戶有約定,仍不能在公寓大廈出入口處擺麵攤。


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